Інвестиції в нерухомість України 2025: житловий та готельний ринок між війною та відновленням

Ключові тези: Панельна дискусія Міжнародного Економічного Форуму 2025 зафіксувала структурну зміну покупця на первинному ринку: приватний інвестор витіснений, його місце займають кінцеві покупці та інституційний капітал. Ціни на преміум-нерухомість Києва в горизонті 3–5 років можуть сягнути $7 000–10 000/кв. м. Готельний ринок демонструє асиметрію: Одеса — надвисокий попит, Буковель — перенасичення.

Панельна дискусія «Відновлення через інвестиції у будівництво, комерційну та житлову нерухомість» Міжнародного Економічного Форуму 2025 охопила п’ять сегментів: глобальний контекст ринку нерухомості, первинний ринок Києва, девелоперський досвід Львова, виходи на ринок Польщі та готельний туризм.

Глобальний контекст та падіння інвестиційної активності в Україні

Ірина Пшенна (Засновниця, M-Capital Pro):

Світовий ринок нерухомості — $500 трлн, або 70% усіх активів планети.
Нерухомість залишається найпоширенішим способом збереження та примноження капіталу в усіх країнах.
Інвестиційна активність в українську нерухомість під час повномасштабного вторгнення скоротилась утричі порівняно з довоєнним рівнем.
Безпековий чинник визначає дисконт: інвестори закладають воєнну премію за ризик, яка безпосередньо обмежує ціновий потенціал.

Первинний ринок Києва: нова структура покупця

Арсеній Насіковський (Засновник, DIM, Київ):

До 2022 р. частка інвесторів серед покупців первинної нерухомості в Києві сягала 60%. На момент форуму — близько 0%.
На зміну приватному інвестору приходить інституційний: equity-модель, де девелопер залучає фонди на умовах участі в проєкті, а не продажу квартир.
Собівартість будівництва зросла на 10–30% з початку вторгнення (матеріали, логістика, страхування).
Прогноз по преміум-сегменту Києва після завершення активних бойових дій: $7 000–10 000/кв. м — орієнтир, підкріплений аналогією з Варшавою та Вільнюсом.
Приклад — заміський курортний проєкт під Києвом: $8 млн на інфраструктуру проти $5 млн на котеджну частину. Частка інфраструктурних витрат вимагає масштабу — проєкт нежиттєздатний без якірного інвестора.

Девелопмент у Львові: стабільність без статистики

Роман Давимука (CEO, Avalon, Львів):

Ключові переваги ринку Львова: стабільний продукт, зрозумілі права власності, відсутність різких цінових коливань.
Структурна проблема галузі — відсутність публічної статистики продажів: девелопери не розкривають угоди, що ускладнює аналіз ринку для потенційних інвесторів.
Маржа девелоперів перебуває під тиском через зростання витрат і консервативну цінову політику.
Очікування різкого стрибка цін після завершення війни — хибні: капітал входить у нерухомість поступово, горизонт 2–3 роки для помітних цінових змін.

Вихід на ринок Польщі: готельний проєкт у Катовіцях

Дмитро Струк (Засновник, «Креатор-Буд», Київ / Тернопіль / Львів):

Компанія реалізує проєкти в Київській, Тернопільській, Львівській областях.
Катовіце (Польща) — готельний проєкт для українських та польських інвесторів: юніти 18/35/48 кв. м.
Управляє об’єктом українська керуюча компанія з гарантованим мінімальним доходом для інвесторів.
Логіка виходу на польський ринок: географічна близькість, зрозуміле законодавство, ліквідний ринок готельної нерухомості для діаспори та ділових туристів.
Прогноз на первинному ринку України: поступове зростання цін без різких стрибків — схожа позиція з іншими девелоперами на панелі.

Готельний ринок: Одеса, Львів, Буковель, Закарпаття

Яна Глинянська (Засновниця, Maestro Hotel Management):

Одеса — найвищий попит на ринку готельної нерухомості, попри обстріли: дефіцит пропозиції підтримує ціни та завантаженість.
Львів — річна дохідність готельних інвестицій на рівні 10%. Стабільний туристичний і діловий трафік.
Буковель — перенасичення пропозиції: надлишок апартаментів і готелів знизив інвестиційну привабливість.
Перспективні локації — Славське та Закарпаття: слабкий девелоперський тиск, зростаючий внутрішній туризм, незаповнений попит.
Загальна рекомендація: вибір локації критичніший за клас об’єкта — недооцінені ринки дають вищу дохідність, ніж перегріті курорти.

Підсумковий висновок Оргкомітету

Ринок нерухомості України у 2025 р. перебуває в стані структурної перебудови, а не стагнації. Відхід приватного спекулятивного інвестора із первинного ринку Києва — не ознака занепаду, а зміна моделі фінансування: equity-партнерства з фондами замінюють передпродаж квартир як джерело девелоперського капіталу. Це наближає Україну до стандартної практики зрілих ринків ЄС.

Два структурних бар’єри — безпекова невизначеність і відсутність ринкової статистики — формують інформаційний вакуум, який підвищує ризик-премію для зовнішніх інвесторів більше, ніж реальний стан ринку. Вирішення статистичної прозорості (обов’язкова реєстрація угод) — це ринкове рішення, яке не вимагає ні перемир’я, ні держбюджету.

Готельний ринок демонструє закономірність, характерну для всіх туристичних ринків у кризі: найбільший попит формується там, де найменше пропозиції. Одеса — лаконічне підтвердження: дефіцит перемагає ризик.