Ринок нерухомості України на Міжнародному Економічному Форумі 2024: відкладений попит, нові старти та захід як магніт

Ключові тези: Ринок первинної нерухомості України в умовах повномасштабного вторгнення скоротився у 2022 р. в 10 разів, однак продажі в 2023 р. відновились до 20% від довоєнного рівня. Захід України — особливо Львів та Івано-Франківськ — демонструє активнішу динаміку, ніж Київ. Формується відкладений попит. Державна іпотечна програма «єОселя» прискорює психологічну готовність до покупки навіть серед тих, хто ще не купує.

Панельна дискусія про нерухомість на Міжнародному Економічному Форумі 2024 охопила два сегменти: аналітику ринку новобудов і тенденції заміського будівництва. Спікери зафіксували структурний зсув попиту на захід України та нові формати продукту.

Аналітика первинного та вторинного ринку

Олена Унаньян (Директорка з розвитку бізнесу, ЛУН):

З початку повномасштабного вторгнення в Україні запущено 422 нових ЖК. Лідер — Львів (102 ЖК).
Київ: старти продажів нових ЖК у 2022 р. впали на 80% (середнє по Україні — 60%). У 2023 р. приріст у 1,5 рази порівняно з 2022-м, але лише третина від рівня 2021 р.
Львів: падіння в 2022 р. склало лише 30%. У 2023 р. місто наздогнало рівень 2021 р. Прогноз на 2024 р. — потенційно +60% до 2023-го.
В Україні виставлено на продаж 1 500 ЖК, 25% — нові проєкти, що стартували після 24 лютого 2022 р.
Введення в експлуатацію: довоєнна норма — 10 млн кв. м щороку. У 2022 р. падіння на 40%. У 2023 р. — приріст на 4% відносно 2022-го. Топ-3 регіони за зданими метрами у 2023 р.: Київ і область (1/3 від загальнонаціонального обсягу), Львів і область (10%), Вінницька область (9%).
Зростання мінімальних цін на первинці: Івано-Франківськ +53%, Ужгород +50%, Львів +42%, Рівне +33%, Чернівці +29%. Внутрішня міграція на Захід перерозподілила попит і підняла ціни.
Оренда в Києві: від 12 000 грн (січень 2022) до 14 000 грн (2024) — +17% у гривні, але ще нижче довоєнного рівня в доларі (курс виріс на ~40%).
Оренда у Львові: від 8 000 грн (до вторгнення) до 16 500 грн (2024) — зростання вдвічі.
Вторинний ринок: обсяг угод у 2022 р. впав утричі, у 2023 р. відновився до 50% від рівня 2021-го.
Первинний ринок: у 2022 р. — падіння в 10 разів, у 2023 р. — відновлення до 20%.
«єОселя»: у 2023 р. видано 6 000 іпотек, на момент форуму — 11 000. 70% — вторинний ринок. Програма запустила психологічний ефект: навіть ті, хто не купує через «єОселю», більше думають про придбання житла.
Висновок: «На ринку турбулентність. Формується відкладений попит, який конвертується пізніше».

Заміська нерухомість: нова ніша під Львовом

Олесь Піщак (Власник Audit of Sales, керуючий партнер «БУДЕ ДІМ»):

Компанія «БУДЕ ДІМ»: 108 будинків, дві локації, 40+ збудовано, 30 продано. Наступного року — нова локація.
Продажі заміської нерухомості у Львові за 2023 р.: +67% порівняно з 2021 р.
Запити на оренду: в середньому 2 перегляди на одну квартиру проти 23 переглядів на заміський будинок.
Середня ціна оренди у Львові: квартира — $650/міс., будинок — $1 500/міс.
Попит: клієнти не хочуть таунхауси (спільна стіна, мінімальна ділянка). Топ продажів — будинки 75–100 кв. м на ділянці від 3,5 соток.
Диференціатор: будинки «під ключ» із меблями, каміном-пічкою, генератором, повною автономністю. Спільний басейн у котеджному містечку — відкривався у липні 2024 р.
Прогноз: зростання сегмента заміської нерухомості під Львовом у середньостроковій перспективі.

Підсумковий висновок Оргкомітету

Ринок нерухомості України виявив асиметричну стійкість: Захід країни функціонує в режимі, відмінному від Центру та Сходу. Львів перетворюється на нову точку тяжіння первинного ринку — як для девелоперів, так і для кінцевих покупців.

Два структурних тренди визначатимуть ринок після завершення активних бойових дій. По-перше, відкладений попит: сотні тисяч українців мають наміри та частково кошти для покупки житла, але утримують рішення через невизначеність. Конвертація цього попиту після стабілізації ситуації стане одним із найпотужніших імпульсів для будівельної галузі. По-друге, інфраструктурна автономність: попит на будинки з генераторами, пічками та автономними комунікаціями фіксує нові стандарти «базового комфорту», що вийде за межі воєнного часу і залишиться у споживчих очікуваннях надовго.